רקע עובדתי: הסכסוך מתמקד בזכויות בבית הוריהם המנוחים של הצדדים בנתניה, שבו התגוררו ההורים שנים רבות עד לפטירתם.
לצדדים חלקים לא שווים בעזבון ההורים, כאשר חלקו של המערער (האח הראשון) עומד על 22%. ב-1994 רכשו המערערים (שני אחים) דירה בלב העיר נתניה שנרשמה על שמם, והאם המנוחה עברה להתגורר בדירה החדשה מעת רכישתה ועד פטירתה, בעוד המערערים עברו לגור בבית המשפחה בנתניה. במהלך השנים הרחיבו המערערים את שטח הבנוי בנכס בעשרות מטרים ובנו יחידות דיור נוספות.
עיקרי הטענות: המערערים טענו כי בוצעה עסקת חליפין קניינית – הם רכשו עבור האם דירה המתאימה לצרכיה במרכז העיר, ובתמורה קיבלו ממנה את זכויותיה בבית (80% מזכות החכירה), כאשר ערך הזכויות היה דומה באותה עת.
המשיבים (אחיו של המערער ויורשי אחת האחיות שנפטרה) התנגדו וטענו כי האם לא העבירה זכויות קניינית אלא רק החליפה מגורים, וכי עסקה במקרקעין דורשת מסמך בכתב על פי חוק המקרקעין, מה שלא קיים כאן. בנוסף, טענו כי האם החזיקה רק ב-80% מהזכויות ולא יכלה לבצע עסקה בקניינם של ילדיה ללא הסכמתם.
החלטת בית המשפט המחוזי: בית המשפט המחוזי דחה את תביעת המערערים לפסק דין הצהרתי וקיבל את תביעת המשיבים לפירוק שיתוף. השופטת קבעה כי על פי חוק המקרקעין נדרש מסמך בכתב לעסקה במקרקעין, וכי דרישת הכתב מהווה נדבך מהותי.
נוכח שהבית אינו רשום על המערערים והדירה רשומה על שמם ולא על שם האם, הנטל המוטל עליהם להוכיח עסקה במקרקעין הוא גבוה ומשמעותי. בית המשפט מצא כי לא הוכחו העובדות החריגות המצדיקות ויתור על דרישת הכתב, ודחה את טענת המערערים לגבי "זעקת ההגינות". בנוגע להשקעות, בית המשפט מצא כי המערערים לא הציגו ראיות מספקות לטענתם על השקעה של 1.2 מיליון ש"ח, ואפשר להם לרכוש את חלקם של המשיבים בבית בתנאים מסוימים.
טענות הערעור: המערערים טענו כי בית המשפט שגה בקביעות העובדתיות ובמסקנות המשפטיות, והתעלם מעדויות ומראיות נסיבתיות המעידות על עסקת החליפין. הם טענו כי מדובר במקרה חריג שבו "זעקת ההגינות" מתגברת על דרישת הכתב, נוכח מגוריהם בבית עשרות שנים, הבנייה וההשקעות שביצעו, ושינוי מצבם לרעה בהסתמכם על העסקה. בנוסף טענו כי בית המשפט התעלם מההשקעות הרבות שביצעו ולא התייחס כראוי לחוות הדעת שהציגו.
החלטת בית המשפט העליון: בית המשפט העליון דחה את הערעור ברובו, תוך אימוץ מסקנות בית המשפט המחוזי. השופטים קבעו כי לא מצאו עילה להתערבות בקביעות העובדתיות של בית משפט קמא, שבחן ובדק באופן מעמיק את כלל הראיות.
הם הדגישו כי לא הוצגה אסמכתא בודדת בכתב לעסקת המקרקעין הנטענת, וכי העברת זכויות מגורים אינה מעידה בהכרח על העברת זכויות בעלות. עם זאת, בית המשפט מצא מקום להתערבות בנושא השקעות המערערים בבית, וקבע כי יש להחזיר את התיק לבית משפט קמא לבחינת השבחת הנכס כתוצאה מהבניה שביצעו המערערים ולחישוב עלות ההשקעות.
ההכרעה הסופית: בית המשפט העליון הורה להחזיר את התיק לבית משפט המחוזי רק לצורך הרחבת מינוי השמאי, שיבחן האם ערכו של הבית הושבח כתוצאה מהבניה שביצעו המערערים ומה עלות השקעות הבניה.
כמו כן, על בית משפט קמא לשקול האם לאפשר למערערים זכות קדימה לרכישת הבית, בין היתר נוכח היותם יורשי האם והאב, השקעותיהם בבית ומגוריהם הארוכים שם. הערעור נדחה בכל שאר הנושאים, אך לא נפסקו הוצאות משפט נוכח השבת התיק לבחינה נוספת.
