המקרה עוסק בסכסוך בין שלושה אחים, בעלים משותפים בחלקים שווים (שליש לכל אחד) בנחלה במושב משמר השבעה עליה בנוי בית מגורים. הנכס היה שייך להוריהם המנוחים של הצדדים שנפטרו בשנת 2015, והצדדים הם היורשים בחלקים שווים.
מאז פטירת ההורים ב-2015 ועד היום, עושה המשיב 1 שימוש בלעדי בנכס. על רקע זה הגיש המערער תביעה לתשלום דמי שימוש ראויים בגין התקופה ממות ההורה השני (9.3.15) עד הגשת התביעה (נובמבר 2020) – סך הכל 68 חודשים. בין הצדדים התנהלו הליכים רבים, במרכזם תביעה לפירוק שיתוף שהגיש המערער והתנגדות נחרצת של המשיב, עד שניתן צו פירוק שיתוף שהפך חלוט.
החלטת בית משפט קמא
בית משפט קמא בראשון לציון (בתמ"ש 63236-11-20) דחה ב-31.5.24 את התביעה לדמי שימוש ראויים. השמאי שמונה מטעם בית המשפט העריך את דמי השימוש בנכס ב-2,445 ש"ח לחודש ואת השטחים החקלאיים ב-216 ש"ח לחודש, בסך הכל 2,661 ש"ח לחודש. חלקו של המערער עמד על 887 ש"ח לחודש.
השמאי קבע שמדובר בנכס שאינו ראוי למגורים שכן המצב הפיזי והתחזוקה השוטפת ירודים. בית משפט קמא קבע שמדובר בדמי שימוש תיאורטיים בלבד שכן סביר שלא ניתן להשכירו לצד שלישי ללא שיפוץ יקר. בית המשפט התחשב בכך שהמשיב מתגורר בנכס 75 שנה מיום היוולדו ויש לאפשר לו המשך מגורים בבית שהיה לביתו עשרות שנים ללא תשלום דמי שימוש.
בית המשפט קבע שכל עוד מתגורר המשיב בנכס עליו לשאת במלוא דמי התחזוקה השוטפים, אך פטר אותו מדמי שימוש. המערער חויב בהוצאות בסך 3,000 ש"ח.
טענות הצדדים בערעור
המערער טען שבית משפט קמא שגה בכך שלא חייב את המשיב בדמי שימוש נמוכים שנקבעו על ידי השמאי; שהתעלם מכך שהמשיב הביא את הנכס למצבו הירוד; שהחובה להוכיח אפשרות השכרה אינה מוכרת בדין; ושבפסק הדין העניק "פרס" למי שדרדר את מצב הנכס ומנע שימוש מהבעלים האחרים.
המשיב טען שהפסק נכון; שהוא מעולם לא מנע שימוש מהבעלים הנוספים והם מוזמנים להתגורר בנכס יחד עמו; ושהוא הבן שטיפל בהורים ולכן מגיעה לו הזכות להתגורר בבית.
ההכרעה והניתוח המשפטי
בית המשפט העליון (השופטות פלאוט ומושקוביץ והשופט ויצמן) קיבל את הערעור ב-29.2.24 וחייב את המשיב בתשלום דמי שימוש ראויים.
בית המשפט קבע שעל פי סעיף 33 לחוק המקרקעין ודיני עשיית עושר ולא במשפט, בעל זכויות במקרקעין שנמנעה ממנו השימוש בנכס על ידי שותף אחר זכאי לדמי שימוש ראויים. הזכות נובעת מהבעלות המשותפת – כאשר שותף משתמש במקרקעין חייב לשלם שכר ראוי ליתר השותפים לפי חלקיהם.
בית המשפט הדגיש שעצם העובדה שהנכס במצב גרוע ושהשמאי קבע שהוא אינו ראוי למגורים, אינה מבטלת את זכאותו לדמי שימוש. השמאי קבע שווי נמוך יחסית בהתחשב במצב הנכס, אך לא קבע ששוויו אפסי. שתי הקביעות דרות זו לצד זו – אי התאמה למגורים ושווי כלכלי.
יתרה מכך, למרות קביעת השמאי, עובדה היא שהנכס משמש למגוריו של המשיב שנים רבות, ולכן הוא מתעשר שלא כדין בעשותו שימוש בנכס במלואו ללא תשלום. קושי להשכרת הנכס לצד שלישי אינו פוטר בעלים המתגורר בו מלשלם דמי שימוש לשותפיו.
בית המשפט דחה את טענת המשיב שלא מנע שימוש מהמערער, וקבע שזוהי "טענת סרק". המשיב לא הציע למערער שימוש עצמאי אלא רק ביחד עמו, ואין לצפות מאדם מבוגר בעל משפחה שיעתיק את מרכז חייו להתגורר עם אחיו.
בית המשפט התייחס לסמכות להפחית דמי שימוש מכוח סעיף 2 לחוק עשיית עושר, אך קבע שיש לנקוט משנה זהירות בהפחתה. בנדון, המשיב נהנה (מתגורר ללא תשלום), התנגד לאפשר למערער שימוש בירושה, התנגד לפירוק השיתוף, ולמערער נגרם חסרון כיס מההליכים הרבים. מדובר במצב של "זה נהנה וזה חסר" ויש לפצות את החסר.
התוצאה: המשיב חויב לשלם למערער 887 ש"ח לחודש מ-9.3.15 עד 25.11.20, בסך הכל 60,316 ש"ח, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית. החיוב בהוצאות נגד המערער בוטל והמשיב חויב בהוצאות בסך 7,500 ש"ח.
