העברת דירה אגב גירושין – מה חשוב לדעת ומתי כדאי לדווח על העסקה?

במסגרת הליכי פרידה או גירושין, זוגות רבים נדרשים להסדיר את חלוקת הרכוש המשותף, ובמקרים רבים נכס המקרקעין המרכזי הוא דירת המגורים. העברת דירה אגב גירושין היא הליך המאפשר לאחד מבני הזוג להעביר את זכויותיו בדירה לבן הזוג השני, לרוב תוך קבלת פטור מתשלומי מסים מסוימים.

כמי שמלווה זוגות בתהליכי פרידה מורכבים, אני רואה עד כמה החלטות לגבי הדירה משפיעות על היציבות הכלכלית והאישית לשנים קדימה – ולכן חשוב לי להסביר את המשמעויות המשפטיות והמיסויות כבר בשלב ניסוח ההסכם, ולא רק כשהעסקה מגיעה לטאבו.

מהי העברת דירה אגב גירושין?

המונח "העברה אגב גירושין" מתאר מצב שבו במסגרת הסכם גירושין או הסכם פרידה, שאושר על ידי בית המשפט לענייני משפחה או בית דין רבני וקיבל תוקף של פסק דין, אחד מבני הזוג מעביר את חלקו בזכויות בנכס מקרקעין (כגון דירה, בית, מגרש) לבן הזוג השני. חשוב להדגיש כי על פי חוק מיסוי מקרקעין, העברה כזו, המתבצעת מכוח פסק דין שניתן אגב הליכי גירושין, אינה נחשבת עסקה במקרקעין לצורכי מס, בין אם ההעברה היא בין בני הזוג עצמם ובין אם היא מבוצעת מהם לטובת ילדיהם.

המשמעות העיקרית היא שהעברה זו אינה יוצרת חבות מיידית במס שבח או במס רכישה.

התמורה עבור ההעברה, אם קיימת, נקבעת בהתאם להסכמות בין הצדדים במסגרת הסכם הגירושין.

המונח "אגב גירושין" פורש בהרחבה בפסיקה ובהוראות רשות המסים. כיום, אין הכרח להשלים את הליך הגירושין הפורמלי, כלומר קבלת גט, כדי שההעברה תוכר ככזו שנעשתה אגב גירושין. די בכך שההעברה מתבצעת על פי פסק דין של ערכאה שיפוטית מוסמכת (בית משפט לענייני משפחה או בית דין דתי) המאשר הסכם לחלוקת רכוש במסגרת הליכים לפירוק התא המשפחתי. הדבר נכון גם אם הליכים אחרים בין בני הזוג, כמו ענייני משמורת או מזונות ילדים, טרם הסתיימו.

בכל פעם שאני בוחן האם העברה מסוימת "נכנסת" לגדר סעיף 4א, אני בודק לא רק את הנוסח של פסק הדין אלא גם את ההקשר שלו – האם מדובר באמת בחלוקת רכוש אגב פירוד, או בעסקה הסתרתית שעלולה להידחות על ידי רשויות המס.

כך תחסכו כסף בתהליך העברת אגב גירושין, צפו:

פטור ממס שבח ומס רכישה בהעברה אגב גירושין

כאמור, היתרון המרכזי של העברת זכויות בדירה במסגרת הסכם גירושין המאושר בפסק דין, הוא שהיא אינה נחשבת לאירוע מס. משמעות הדבר היא שבן הזוג המעביר את זכויותיו אינו מחויב בתשלום מס שבח במועד ההעברה, ובן הזוג המקבל את הזכויות אינו מחויב בתשלום מס רכישה. הפטור חל בין אם ההעברה נעשית בתמורה כספית ובין אם היא נעשית ללא תמורה, כחלק מאיזון המשאבים הכולל בין הצדדים.

מכיוון שהעברה אגב גירושין אינה מוגדרת כמכירה בחוק מיסוי מקרקעין , אין חובה חוקית לדווח עליה לרשויות מיסוי מקרקעין. כתוצאה מכך, גם אין צורך להמציא אישורי מס שבח ומס רכישה לצורך רישום העברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) או בגופים רלוונטיים אחרים.

גם כשהחוק לא מחייב דיווח, אני בדרך כלל ממליץ ללקוחות לבחור בשקיפות ולבצע דיווח יזום – זה מפחית סיכון לסכסוך עתידי עם רשויות המס ומקל על מימוש זכויות בעת מכירה עתידית של הנכס.

חשוב להבין שהפטור ממס שבח ומס רכישה במועד ההעברה אינו ביטול מוחלט של המס, אלא דחייה שלו למועד עתידי: בן הזוג שמקבל את הזכויות בדירה "נכנס בנעליו" של בן הזוג שהעביר אותן.

פירוש הדבר הוא שכאשר בן הזוג המקבל ימכור את הדירה בעתיד לצד שלישי, חישוב מס השבח (אם יחול) יתבסס על יום הרכישה ושווי הרכישה המקוריים של הדירה, כפי שהיו נקבעים אילו בן הזוג המעביר היה מוכר אותה.

לדוגמה, אם בני זוג רכשו דירה יחד בשנת 2014, ובשנת 2019 האישה העבירה את חלקה לבעל אגב גירושין, וכעת הבעל מוכר את הדירה בשנת 2025 ואינו זכאי לפטור ממס שבח (למשל, כי זו אינה דירתו היחידה), מס השבח יחושב על כל עליית הערך של הדירה מאז 2014, כולל השבח שנצבר על חלקה של האישה עד 2019. הבעל למעשה "סופג" את המס שהיה חל על גרושתו. לכן, לפני שמסכימים על העברה אגב גירושין, מומלץ לבצע תכנון מס באמצעות איש מקצוע, כדי להבין את ההשלכות העתידיות ולהימנע מ"תאונת מס".

הניסיון שלי מלמד שאי־התייחסות לשאלת המס העתידי בזמן ניסוח ההסכם עלולה ליצור עוול אמיתי לאחד הצדדים שנים קדימה, ולכן אני מקפיד לשים את כל המספרים על השולחן כבר בשלב המשא ומתן.

ידועים בציבור ובני זוג מאותו מין

הפסיקה והנחיות היועץ המשפטי לממשלה הרחיבו את תחולת סעיף 4א לחוק מיסוי מקרקעין גם לבני זוג שאינם נשואים. הדבר כולל ידועים בציבור הנפרדים ומסדירים את חלוקת הרכוש ביניהם באמצעות הסכם פרידה המקבל תוקף של פסק דין. יתרה מזאת, ההסדר הוחל גם על בני זוג מאותו המין, מתוך הכרה במגוון התאים המשפחתיים. לכן, גם במקרים של פרידת ידועים בציבור או בני זוג מאותו מין, העברת נכסי מקרקעין במסגרת הסכם פרידה מאושר בפסק דין תיחשב כהעברה אגב גירושין ולא תהווה אירוע מס.

כשאני מייצג ידועים בציבור או בני זוג מאותו מין, חשוב לי במיוחד לוודא שההסכם והפסק דין מנוסחים כך שלא תישאר מחלוקת לגבי תחולת סעיף 4א, כדי שההטבות המיסויות יישמרו בפועל.

העברת דירה לילדים אגב גירושין

חוק מיסוי מקרקעין מאפשר לא רק העברת נכס בין בני זוג אגב גירושין בפטור ממס, אלא גם העברה מבני הזוג (שניהם או אחד מהם) לילדיהם, באותם תנאים של פטור. גם העברה כזו, המתבצעת מכוח פסק דין שניתן אגב הליכי גירושין, אינה נחשבת למכירה ולא תחויב במס שבח או מס רכישה במועד ההעברה. עקרון רצף המס חל גם כאן, כלומר, הילד המקבל "נכנס בנעלי" ההורה המעביר מבחינת יום ושווי הרכישה לצורכי מס שבח עתידי.

אפשרות זו פותחת פתח לתכנוני מס במסגרת הסדר הגירושין, במיוחד כאשר לבני הזוג יש מספר נכסים. לדוגמה, אם לבני הזוג שלוש דירות, במקום שכל אחד יישאר עם דירה וחצי או יצטרכו למכור דירה ולשלם מס, הם יכולים להסכים שאחד יקבל דירה אחת, השני יקבל דירה שנייה, והדירה השלישית תועבר לאחד מילדיהם (מעל גיל 18) בפטור ממס. כך, כל אחד מבני הזוג והילד נותרים עם דירה אחת בבעלותם, מצב שעשוי לאפשר לכל אחד מהם למכור את דירתו בעתיד בפטור ממס שבח כדירה יחידה (בכפוף לתנאי הפטור).

בחלוקות מורכבות הכוללות כמה דירות, אני נוהג לבדוק יחד עם לקוחותיי כמה תרחישים אפשריים, כדי למצוא את השילוב שמאזן בין צרכים משפחתיים, שיקולי מס והגנה על עתידם הכלכלי של הילדים.

האם ניתן להעביר נכס מהילדים להורים ללא מס?

חשוב לשים לב שהחוק מאפשר העברה מבני הזוג לילדיהם אגב גירושין ללא מס, אך לא בכיוון ההפוך. העברת נכס מילד לאחד מהוריו, גם אם היא נעשית בהקשר להסכם הגירושין של ההורים, אינה פטורה ממס מכוח סעיף 4א. העברה כזו תיחשב כעסקה רגילה או כהעברה ללא תמורה בין קרובים, ותחויב במס בהתאם. במקרה של העברה ללא תמורה מילד להורה, המעביר (הילד) עשוי להיות פטור ממס שבח, אך המקבל (ההורה) יחויב במס רכישה מופחת, בגובה שליש ממס הרכישה הרגיל.

שיקולים נוספים ותכנון מס

העברה אגב גירושין היא ברירת מחדל נפוצה ונוחה מבחינה מיסויית בטווח הקצר, אך לא תמיד היא הפתרון האופטימלי בראייה ארוכת טווח. ישנם מצבים שבהם כדאי לשקול חלופות או לבצע תכנון מס מדוקדק יותר.

מתי כדאי בכל זאת לשקול דיווח כעסקת מכר רגילה?

כפי שהוסבר, העברה אגב גירושין לפי סעיף 4א רק דוחה את תשלום מס השבח. במקרים מסוימים, ייתכן שעדיף לבני הזוג לדווח על העברת הזכויות ביניהם כעסקת מכר רגילה, ולא כהעברה אגב גירושין. מצב כזה רלוונטי בעיקר כאשר מדובר בדירתם היחידה של בני הזוג, ושווי הדירה (או מחציתה המועברת) נמוך מסף הפטור ממס רכישה לדירה יחידה (נכון לשנת 2025, סף זה עמד על 1,978,745 ש"ח).

במצב כזה, בן הזוג המעביר את חלקו יהיה זכאי לפטור ממס שבח כדירה יחידה. בן הזוג המקבל את הזכויות, שזו גם דירתו היחידה, יהיה פטור ממס רכישה מכיוון ששווי העסקה נמוך מהמדרגה הראשונה. היתרון המרכזי במהלך כזה הוא שנוצר "אירוע מס" ונקבע מחיר רכישה חדש ועדכני לבן הזוג המקבל. כך, אם בעתיד הוא ימכור את הדירה ויחויב במס שבח (למשל, כי רכש דירה נוספת), המס יחושב רק על עליית הערך ממועד ה"רכישה" במסגרת הגירושין, ולא ממועד הרכישה ההיסטורי.

מהלך כזה מקבע את השבח שנצבר עד הגירושין בפטור ממס, וחוסך מס עתידי פוטנציאלי. אם שווי הדירה גבוה מסף הפטור ממס רכישה, מהלך כזה פחות כדאי, שכן הוא יגרור חיוב במס רכישה.

בפועל, לפני שמחליטים אם לנצל את סעיף 4א או דווקא ליצור "עסקת מכר" אמיתית, אני בוחן יחד עם הלקוחות את שווי הדירה, תקרות המס העדכניות ותוכניות הנדל"ן שלהם לשנים הקרובות – כדי לבחור את המסלול שמשאיר אצלם כמה שיותר מהכסף.

שמרו על הזכויות שלכם: נקודות חשובות לפני העברת הדירה בגירושין

העברת דירה במהלך גירושין היא צעד משמעותי עם השלכות כלכליות ומשפטיות נרחבות. ניסוח מדויק של הסכם הגירושין הוא קריטי – ודאו שההסכם מציין בבירור את פרטי הנכס המדויקים (גוש, חלקה, כתובת) ואת אופן העברת הזכויות ביניכם. בדקו מראש את מצב הרישום של הנכס – האם הוא בטאבו, ברמ"י או בחברה משכנת, שכן הדבר משפיע על תהליך הרישום והמסמכים הנדרשים.

זכרו שהפטור ממס שבח ומס רכישה הוא דחיית מס – שקלו היטב את ההשלכות העתידיות, במיוחד אם יש בכוונתכם לרכוש נכסים נוספים או למכור את הדירה בטווח הזמן הקרוב. לבסוף, אל תהססו להתייעץ עם עורך דין לענייני משפחה המתמצא גם במיסוי מקרקעין כדי להבטיח שההליך מתבצע נכון ושהאינטרסים שלכם מוגנים.

אם אתם נמצאים לפני גירושין ושוקלים כיצד לחלק את הדירה או שאר נכסי המקרקעין, אתם מוזמנים לפנות אלי – יחד נבחן את האפשרויות המשפטיות והמיסויות, נבנה הסדר שמגן עליכם היום וגם מונע הפתעות לא נעימות בעתיד.